• سید پیمان اسدی* ( دکترای اقتضاد ) :

نگاهی گذرا به وضعیت طرف تقاضا، عرضه و قیمت در بازار مسکن نشان از وضعیت بحرانی در این حوزه دارد. داده‌های کلان صنعت ساختمان نشان از تحول بزرگ در سمت تقاضا مسکن در سال‌های آتی دارد. برآورد‌ها حاکی از آن است که تعداد خانوار‌های کشور از حدود ۲۴ میلیون خانوار در سال ۱۳۹۵ به ۲۹ میلیون خانوار در ۱۴۰۴ می رسد. از طرفی روند نزولی بعد خانوار از ۵ در سال ۱۳۷۵ به ۳ و حتی کمتر در ۱۴۰۴ تقاضای بخش مسکن را با تحول مواجه خواهد کرد.

از طرفی وضعیت کیفیت انباره مسکونی کشور حاکی از نسبت بالای ۴۰% مسکن کم دوام از کل موجودی مسکن کشور است. بیشتر این خانه‌ها آجری و یا از مصالح پیش ساخته قدیمی هستند که از منظر کیفیت سکونت در سطح استاندارد قرار ندارند. وضعیت سکونت در مسکن معمولی نیز حاکی از روند نزولی بوده به طوریکه آخرین آمار‌های رسمی نشان می‌دهد حدود ۹۰% خانوار‌های کشور در مسکن معمولی زندگی می کنند. تعبیر دیگر از این نسبت این است که ۲.۴ میلیون خانوار در فضا‌هایی زندگی می‌کنند که دارای استاندارد‌های حداقلی سکونت نیستند.

از طرف دیگر روند‌های اجاره نشینی نشان می‌دهد که در سال ۱۳۷۵ حدود ۲.۲ میلیون خانوار در واحد‌های اجاره‌ای سکونت داشتند در حالیکه این میزان در سال ۱۳۹۵ به رقم ۷.۴ میلیون خانوار افزایش داشته است. برخلاف روند صعودی اجاره نشینی، روند مشابه، اما نزولی در نسبت سکونت در واحد‌های ملکی مشاهده می‌شود بطوریکه در ۱۳۷۵ حدود ۷۸% خانوار‌ها در واحد‌های ملکی سکونت داشته اند درحالیکه این نسبت در ۱۳۹۵ افت قابل توجهی داشته و به ۶۰% رسیده است. با این روند انتظار می‌رود در ۱۴۰۴ نسبت اجاره نشینی و سکونت ملکی به ترتیب به ۳۷% و ۵۲% برسد.

در این بین آنچه افزایش قابل توجهی داشته نسبت واحد‌های خالی و شبه خالی بوده به طوریکه برآورد‌ها با فرض تداوم وضع موجود حاکی از آن است که این واحد‌ها در ۱۴۰۴ در حالت خوشبینانه به حداقل ۲۲% از کل واحد‌های مسکونی خواهد رسید. این بدین معنی است که انتظار می‌رود در روند ۵ ساله آتی سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی به واحد‌های خالی و شبه خالی اضافه شود که عملا فضای در دسترس سکونتی کشور را تقلیل می‌دهد.

از منظر طرف عرضه روند صدورپروانه‌های ساختمانی و تعداد واحد‌های مسکونی ساخته شده در سال‌های ۱۳۹۰-۱۳۹۲ افزایش قابل ملاحظه‌ای نشان می‌دهد به طوریکه در سال ۱۳۹۲ بالغ بر ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تکمیل شده است. با این حال با شروع دوره رکود تعداد واحد‌های مسکونی ساخته شده و پروانه‌های صادره ساختمانی از سال ۱۳۹۳ افت قابل توجهی داشته است. برآورد می‌شود در سال‌های اخیر به طور متوسط هر سال حدود ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شده باشد. این درحالی است که با نیاز سالانه حداقل ۸۰۰ هزار واحد شکاف ۵۰ درصدی دارد.

از طرفی با توجه به تعداد قابل توجه خانوار‌های بدون واحد مسکونی و همچنین خانوار‌های مستاجر در سراسر کشور، تداوم این روند باعث افزایش هرچه بیشتر تقاضا نسبت به عرضه مسکن خواهد شد با این تفاوت که به دلیل روند‌های قیمتی حجم قابل توجهی از این تقاضا بالقوه خواهد بود و نسبت قابل توجهی از این عرضه توسط دهک‌های درآمدی بالا جذب می‌شود و به واحد‌های خالی و شبه خالی اضافه می‌شود.

روند‌های قیمتی در بازار مسکن نیز نشانی از به تعادل رساندن طرف تقاضا و عرضه ندارد و در دوسال اخیر نه تنها از روند بلندمدت خود منحرف شده بلکه رکورد‌های کم نظیری به ثبت رسانیده است. قیمت مسکن تهران از ابتدای ۹۷ تا انتهای ۹۹ با رشد ۵۰۰ درصدی از محدوده ۵ میلیون تومان به ۳۰ میلیون تومان افزایش یافته است. هرچند قیمت دلاری مسکن تهران در سال ۹۷ به محدوده ۶۰۰ دلار می‌رسد که با متوسط بیست ساله ۱۱۸۰ دلاری شکاف ۵۰ درصدی دارد، اما با این حال قیمت دلاری مسکن در انتهای ۱۳۹۹ از متوسط بلندمدت خود بالاتر رفته است.

همچنین شاخص قیمت به اجاره از متوسط ۳۰ ساله خود انحراف ۹۵ درصدی پیدا کرده است که هم وضعیت خانوار‌های اجاره نشین رو به افزایش کشور را با چالش جدی مواجه کرده و هم انگیزه سرمایه گذاری جدید در این حوزه را تقلیل داده است.

شاخص نسبت قیمت زمین به آپارتمان نیز وضعیت مشابهی دارد. این شاخص در متوسط کشوری در بازه ۱۳۹۷ -۱۳۹۹ افزایش ۱۰۰ درصدی نشان داده است در حالیکه در جهش قبلی مسکن افزایش صرفا ۱۰ درصدی داشت. در تهران نیز روند مشابهی وجود داشته است به طوریکه این شاخص از متوسط نسبت ۱ به محدود ۱.۵ رسیده است در حالیکه در جهش قبلی مسکن رشد این شاخص در حداکثر مقدار خود به عدد ۱.۲۶ رسیده بود.

نیاز به مسکن و روند‌های طرف تقاضا و آنچه در طرف عرضه و قیمت‌ها رخ میدهد نشان از شکاف قابل توجه در این حوزه دارد که پیامد‌های آن در سال‌های آتی دامنگیر کشور خواهد شد و دستیابی به آنچه که در اصل ۳۱ قانون اساسی مصرح شده است را بیش از پیش با چالش مواجه می کند.